Comprar una casa usada: qué revisar antes (checklist)

Una casa usada puede ser una gran compra: ubicación consolidada, árboles crecidos, precio por metro cuadrado más accesible. También puede esconder fallas que cuestan más que el descuento que te dieron. Antes de comprar una casa usada, dedica una tarde entera a revisarla con calma y con esta lista. No necesitas ser ingeniero para detectar las señales que importan; lo que sí necesitas es saber qué mirar y cuándo pedir una segunda opinión profesional.

Primero, los documentos: sin papeles claros, no sigas

• Escritura a nombre de quien vende, y que los datos coincidan con su identificación.
• Certificado de libertad de gravamen: indica si hay hipotecas, embargos u otros gravámenes inscritos.
• Predial, agua y luz al corriente. Pide los recibos recientes.
• Si es condominio o fraccionamiento: reglamento, cuota de mantenimiento y constancia de no adeudo.
• Planos y permisos: si la casa se amplió, pregunta si la ampliación está registrada y autorizada.

Cuando quien vende es un proveedor sujeto a la Ley Federal de Protección al Consumidor, esta obliga a informar sobre la existencia de gravámenes (que deben quedar cancelados al firmar la escritura) y sobre el pago de contribuciones y servicios; y, tratándose de inmuebles usados que no cuenten con las autorizaciones o planos correspondientes, a indicar expresamente en el contrato esa carencia (Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, 2025, art. 73 Bis). Si no es un proveedor (por ejemplo, un particular), esa protección no aplica igual: razón de más para revisar tú mismo y apoyarte en un notario.

La revisión física, por zonas

Estructura y exteriores

• Grietas en muros: finas y verticales suelen ser de acabado; anchas, diagonales o que se repiten en la misma zona merecen revisión técnica.
• Desniveles en pisos, puertas que no cierran bien o ventanas que se traban.
• Estado de la azotea: encharcamientos, impermeabilizante craquelado, bajadas pluviales tapadas.
• Fachada, bardas y banquetas: humedad en la base del muro, salitre o pintura que se levanta.

Humedad y ventilación

La humedad es el defecto más caro de arreglar cuando se ignora. Revisa esquinas del techo, detrás de muebles, closets, baños y cocina. Huele: el olor a humedad es información. Pregunta por temporadas de lluvia: lo ideal es ver la casa cuando ha llovido o preguntar a los vecinos si se filtra.

Instalaciones

• Eléctrica: abre el tablero, pregunta cuándo se renovó el cableado, prueba contactos y apagadores, y verifica que haya tierra física donde corresponda.
• Hidráulica y sanitaria: abre todas las llaves a la vez, revisa presión, color del agua, fugas bajo los lavabos y el funcionamiento de WC y regaderas.
• Drenaje: pregunta por tapones o inundaciones; si puedes, pide que abran registros.
• Gas: tuberías, tanque o medidor, y ventilación en la cocina y el calentador.
• Calentador, bomba y cisterna: años de uso y mantenimiento.

El entorno: lo que no se arregla con pintura

1. Visita la zona en distintos horarios: mañana, tarde y noche.
2. Observa ruido, tráfico, estacionamiento y el estado de calles y alumbrado.
3. Pregunta a los vecinos por inundaciones, seguridad y servicios.
4. Cuenta tus tiempos reales de traslado al trabajo y a escuelas.
5. Revisa en el sitio del municipio si hay obras o cambios planeados cerca (Municipio de León, Guanajuato, s. f.).

Cómo usar lo que encontraste para negociar

Nada de esto tiene que ser una razón para descartar la casa: es información para negociar con respaldo. Haz una lista de hallazgos, cotiza cada reparación y presenta tu oferta con esas cifras. Pide que lo acordado (reparaciones, descuentos, equipos incluidos) quede por escrito antes de firmar. Si compras a un proveedor sujeto a la ley, recuerda que no puede recibir pagos hasta que exista contrato escrito, salvo gastos de investigación (Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, 2025, art. 75).

Tu checklist para imprimir

• Documentos pedidos y revisados (escritura, gravamen, predial, servicios).
• Estructura, azotea y fachada revisadas; fotos de lo dudoso.
• Humedad: esquinas, baños, closets y techos.
• Instalaciones eléctrica, hidráulica, sanitaria y de gas probadas.
• Entorno visitado en dos horarios y vecinos consultados.
• Hallazgos cotizados y oferta por escrito con lo acordado.

Para ordenar todos los pasos de una compra, lee cómo comprar una casa en León. Y si quieres ver opciones, entra al catálogo de propiedades o habla con nosotros.

Diez preguntas para el vendedor

• ¿Cuántos años tiene la casa y quién la construyó?
• ¿Se ha remodelado o ampliado? ¿Con qué permisos?
• ¿Ha tenido filtraciones, plagas o inundaciones?
• ¿Cuándo se renovó por última vez la instalación eléctrica y la impermeabilización?
• ¿Qué reparaciones importantes se han hecho y hay facturas?
• ¿Cuánto se paga de servicios al mes, en promedio?
• ¿Cómo es la relación con los vecinos y la administración?
• ¿Qué incluye exactamente la venta?
• ¿Por qué se vende?
• ¿Cuándo se podría entregar?

Cómo estimar el costo de las reparaciones sin adivinar

No hace falta dar cifras de memoria: hace falta un método. Haz una lista de cada hallazgo, ordénalos por urgencia (seguridad, humedad y estructura primero; estética al final) y pide cotizaciones por escrito a dos o tres proveedores para lo más importante. Con esos números en la mano, negocias con argumentos y decides si el precio sigue siendo razonable. Si la reparación implica estructura, consulta a un ingeniero antes de comprometer dinero.

A quién llevar a la segunda visita

Una segunda visita con otra persona de confianza suele revelar lo que a ti se te pasó: un maestro de obra, un familiar con experiencia o un ingeniero para revisar lo estructural. Lleva una lámpara, un cargador para probar contactos, una cinta métrica y una libreta. Si la casa te sigue gustando después de una segunda mirada fría, es una buena señal. Para ordenar los siguientes pasos, consulta cómo comprar una casa en León.