Cómo leer el CAT y comparar créditos hipotecarios

Dos bancos te ofrecen un crédito con la misma tasa de interés y, sin embargo, uno cuesta miles de pesos más que el otro. ¿Por qué? Porque la tasa es solo una parte del costo. Para comparar créditos hipotecarios de verdad necesitas mirar el CAT, las comisiones, los seguros y las condiciones. Esta guía te enseña a leer cada una de esas piezas y a hacer una comparación justa.

Qué es el CAT

El Costo Anual Total (CAT) es un indicador que expresa, en un porcentaje anual, el costo de un crédito: considera los intereses y también comisiones y otros cargos. Su propósito es hacer comparables ofertas distintas. Por eso una oferta con una tasa menor puede tener un CAT mayor si trae más comisiones o seguros. Al comparar entre instituciones, el CAT suele ser la mejor primera lente; sirve para ordenar opciones, aunque no sustituye leer el contrato.

Las piezas que componen el costo de un crédito

Cuando la tasa es variable, conviene saber a qué referencia se liga: muchas se vinculan a tasas de mercado publicadas por el Banco de México (Banco de México, s. f.). Y, si compras vivienda a un proveedor sujeto a la ley, este debe informarte, en operaciones a crédito, el tipo de crédito y una proyección del monto a pagar que incluya tasa, comisiones y cargos, y, si es variable, la tasa de referencia y la fórmula (Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, 2025, art. 73 Bis, fr. X).

Por qué la mensualidad más baja no siempre es la más barata

Alargar el plazo reduce la mensualidad, pero aumenta los intereses totales. Dos créditos con mensualidades parecidas pueden tener costos totales muy distintos. Por eso la mensualidad sirve para saber si puedes pagar, y el CAT y el pago total sirven para saber cuánto cuesta.

Cómo compararlos en 7 pasos

1. Define el mismo escenario para todos: valor de la casa, enganche y plazo.
2. Pide simulaciones por escrito en al menos tres instituciones.
3. Anota para cada una: CAT, tasa, tipo de tasa, mensualidad y pago total.
4. Pide el desglose de comisiones y seguros, y qué se paga al inicio.
5. Pregunta por pagos anticipados y condiciones de liquidación.
6. Revisa la tabla de amortización: cuánto de cada pago es capital y cuánto interés.
7. Elige por costo total y flexibilidad, no solo por la mensualidad o la tasa anunciada.

Un ejemplo de lectura (sin cifras)

Imagina la oferta A: tasa baja, comisión de apertura alta y un seguro caro. Y la oferta B: tasa un poco mayor, sin comisión de apertura y seguro más económico. Si solo comparas la tasa, A parece mejor; si miras el CAT y el pago total, B podría costar menos. La conclusión no es que una sea siempre mejor, sino que solo el costo total compara de verdad. Pídelo por escrito.

Después del crédito: cómo seguir cuidando tu deuda

• Guarda tu contrato y la tabla de amortización.
• Revisa periódicamente si hay opciones para mejorar tu crédito (por ejemplo, cambiarlo de institución) y cuánto costaría.
• Si abonas a capital, pide confirmación por escrito de cómo se aplica.
• Si tienes problemas para pagar, habla con tu institución antes de atrasarte y consulta las vías de orientación de la CONDUSEF.

Para elegir entre instituciones, lee crédito Infonavit o bancario, y para presupuestar lo que viene después, gastos de escrituración. ¿Dudas? Escríbenos.

Cómo leer una tabla de amortización

La tabla de amortización es el calendario de tus pagos: cada fila muestra cuánto pagas en un mes y cómo se divide entre capital (lo que reduce tu deuda) e intereses (el costo del dinero). Al inicio, la mayor parte del pago son intereses; con el tiempo, cada vez va más a capital. Por eso abonar a capital temprano reduce más los intereses que hacerlo hacia el final. Pide siempre la tabla antes de firmar y revisa cuánto pagarás de intereses en total.

Los tipos de tasa, explicados sin tecnicismos

Checklist antes de firmar un crédito hipotecario

• Tengo por escrito el CAT, la tasa, el plazo, la mensualidad y el pago total.
• Entiendo qué seguros incluye y su costo.
• Conozco las comisiones de apertura, de pago anticipado y de cambio de institución.
• Revisé la tabla de amortización.
• Sé qué pasa si me atraso en un pago.
• Puedo pagar la mensualidad aun si mi ingreso baja un tiempo.
• Comparé al menos tres ofertas con los mismos datos.